Das sollten Sie über die Spekulationssteuer bei Immobilien wissen
Wenn Privatpersonen innerhalb einer bestimmten Frist einen Gewinn aus einer erworbenen Immobilie schlagen, dann muss dieser Gewinn in Form einer sogenannten Spekulationssteuer mit dem Staat geteilt werden. Laut gesetzlicher Grundlage, die in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt ist, fällt diese Steuer auch bei Einkünften aus Kapitalanlagen wie Wertpapieren an. Das Ziel bei der Investition ist natürlich einen möglichst hohen Gewinn beim Wiederverkauf zu erzielen und dabei die Steuer so niedrig wie möglich zu halten. Wann der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss, sowie wie die Steuerlast bei einem Spekulationsgewinn verringert werden kann, erfahren Sie in diesem Blogartikel.
In welchem Zeitraum gilt es die Spekulationsfrist zu beachten?
Die Frist für die Zahlung einer Spekulationssteuer beginnt ab dem Zeitpunkt, sobald der Kauf der Immobilie abgeschlossen ist und endet, sobald die Immobilie wieder verkauft wird. Die Dauer hält dabei jedoch nicht ewig an. Entscheidend ist hierfür, ob die von Ihnen erworbene Immobilie (Haus, Wohnung etc.) von Ihnen selbst genutzt wird oder ob Sie diese weiter vermieten.
Fremdnutzung
Sofern die Immobilie nicht von Ihnen selbst genutzt, sondern weitervermietet wird, gilt eine Spekulationssteuerfrist von zehn Jahren. Dies heißt im Umkehrschluss: Liegt der Ankauf Ihrer Immobilie bereits mehr wie zehn Jahre zurück, so müssen Sie dementsprechend keine Steuer mehr begleichen.
Eigennutzung
Bei einer Eigennutzung der erworbenen Immobilie sieht die Rechtslage deutlich anders aus. Denn bei Immobilien, die Sie selbst für den Eigenbedarf nutzen, beträgt die Spekulationsfrist verhältnismäßig nur drei Jahre. Das bedeutet, wenn Sie ab dem Jahr des Verkaufs selbst drei Jahre in der Wohnung bzw. dem Haus gewohnt haben (es reicht auch aus, wenn die Immobilie als Zweitwohnung bewohnt wurde), dann können Sie Ihre Immobilie nach drei Jahren ohne Zahlung einer Spekulationssteuer wieder verkaufen. Als Zweitwohnungen gelten hier sowohl Ferienwohnungen, die nicht zur Weitervermietung gedacht sind, als auch Zweitwohnungen, „die zur doppelten Haushaltsführung“ genutzt werden. Hinzu kommt, dass eine private Nutzung ebenfalls vorliegt, wenn Sie die erworbene Immobilie Ihrem Kind, welches laut § 32 Abs. 6 EStG „Anspruch auf einen Freibetrag oder alternativ auf Kindergeld hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen“. Was jedoch zu beachten ist, dass die Übergabe der Immobilie an andere Familienangehörige nicht unter diese Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach § 23 EStG fällt.
Besonderheit – Spekulationsfrist orientiert sich am Kalenderjahr
Nicht zu vergessen, ist die Tatsache, dass für die rechtmäßige Einhaltung der Spekulationsfrist bei Selbstnutzung ein zusammenhängender Zeitraum von den geforderten Jahren genügt. Das heißt, dass keine vollen Jahre benötigt werden, denn wenn Sie mindestens zwei Jahre und das angebrochene Jahr in Ihrer Immobilie selbst gewohnt haben, so reicht dies auch aus. Haben Sie also beispielsweise in Ihrer Immobilie von Juni 2018 bis Januar 2020 selbst gewohnt, so wurde die Spekulationsfrist von Ihnen regulär erfüllt und der etwaige Verkauf der Immobilie ist somit von der Steuer befreit.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Höhe der Steuer hängt in erster Linie vom ermittelten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz ab. Das bedeutet, dass der Immobilienverkauf über private Einkünfte versteuert wird. Die Spekulationssteuer ist somit sozusagen eine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Die Steuer wird folglich nicht am Verkaufspreis, sondern am Gewinnerlös aus dem Verkauf der Immobilie bemessen. Die Rechnung ist einfach Verkaufspreis minus dem Ankaufswert inklusive Werbungskosten, wie z.B. Verkaufsinserate, Notargebühr oder Maklergebühr. Der Tipp zahlreicher „Baufi Berater“ (Baufinanzexperten) lautet daher, dass, sofern möglich, die Spekulationssteuerfrist abgewartet werden soll, um diese nicht bezahlen zu müssen.
Aufgepasst bei Sonderfällen
Wie bei den meisten anderen Steuern gibt es auch hierbei einige Sonderfälle, die es zu beachten gibt. So kommt es bei einer Trennung oder Scheidung öfters vor, dass der frühere Partner seine erworbenen Anteile an der einst gemeinsamen Immobilie an den anderen verkauft. In diesem Fall würde die Spekulationsfrist ab dem Verkaufsdatum für die Wohnhaushälfte beginnen. Entscheidet man sich jedoch dazu, das Haus nach der Trennung zu verkaufen, so zählt die Spekulationsfrist weiterhin ab dem ursprünglichen Kaufdatum.
Ein weiterer Sonderfall tritt ein, wenn Sie mindestens drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen (sogenannte „Drei-Objekt-Regel„), denn dann fällt Ihr Handeln nicht mehr unter den Sektor des privaten Immobilienhandels. Demnach wird Ihr Immobilienverkauf gewerblich und Sie müssen weitere Steuern zusätzlich zur Spekulationssteuer zahlen.
Eine weitere Besonderheit ist bei unbebauten Grundstücken zu beachten, denn laut einem getroffenen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Urt. v. 25.05.2011 – IX R 48/10) „ist ein solches Grundstück rechtlich gesehen nicht zur Selbstnutzung bestimmt“. Daher gilt in solchen Fällen immer (egal in welcher Form Sie das Grundstück nutzen)eine Steuerfrist von zehn Jahren.
Wie kann die Spekulationssteuer umgangen werden?
Natürlich ist für Sie noch von Bedeutung, wie denn diese Steuer womöglich umgangen werden kann. Dabei gibt es mehrere Faktoren, die hierbei wichtig zu beachten sind. Wenn Sie eine Immobilie nämlich verkaufen wollen, die Sie bis zu einem gewissen Grad auch selbst benutzt haben (Teilnutzung), müssen Sie die Steuer nur anteilig begleichen. Wenn Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus besitzen, welches Sie zu einem gewissen Prozentsatz, sagen wir 70 Prozent, eigenständig nutzen und die restlichen 30 Prozent vermietet haben, so gilt die Steuer auch nur auf den vermieteten Anteil, sprich in diesem Fall die 30 Prozent.
Eine weitere Besonderheit stellt der Fall der Schenkung und Erbschaft dar, denn in diesem Fall übernehmen Sie als neuer Eigentümer alle gesetzlichen Verpflichtungen (inklusive Spekulationsfrist) des bis dato Eigentümers hinsichtlich der nun Ihnen gehörenden Immobilie. Das bedeutet, dass, wenn Sie die Immobilie bzw. das Grundstück verkaufen möchten, das Kaufdatum des vorherigen Eigentümers als Start der Spekulationsfrist zählt. Dies heißt im Umkehrschluss, dass wenn der Vorbesitzer die Immobilie bereits vor beispielsweise über 10 Jahren erworben hat, so ist durch das Ende der Spekulationsfrist auch keine entsprechende Steuer mehr zu begleichen.
Weiters ist nicht zu vergessen, dass Gewinne aus privaten Spekulationsgeschäften eines Kalenderjahrs, wo z.B. Grundstücke veräußert wurden, die Gewinne von weniger als 600 Euro erzielt haben, steuerfrei sind. Das heißt, dass wenn Sie Ihre Wohnung für weniger als 600 Euro Gewinn wieder verkaufen, Sie dementsprechend natürlich keine Steuer bezahlen müssen.
Zu guter Letzt sollten Sie bedenken, dass, sofern Sie bei der Kalkulierung des Verkaufsgewinns einen Verlust berechnen, keine Steuer fällig wird, weil diese nur auf einen etwaigen Gewinn erhoben wird. Dabei ist für Sie womöglich interessant, dass, wenn Sie im gleichen Kalenderjahr ein weiteres Grundstück mit Gewinn verkaufen, Sie diesen vorherigen Verlust sogar verrechnen können.
Unser Fazit:
Wenn Sie also jetzt Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen wollen, wissen Sie, woran Sie denken müssen, wenn Sie keine Steuer bezahlen und die Spekulationsfrist umgehen möchten. CUDOK.immo kann Sie in dieser Angelegenheit mit seinen erfahrenen Steuerberatern bestens beraten.
